Het ontbreken van een geldige titel bij de vestiging van een hypotheekrecht

Een notaris heeft partijen voor het passeren van de akte niet gewezen op (de gevolgen van) het ontbreken van een geldige titel voor de vestiging van het daarin opgenomen hypotheekrecht. Is de notaris hiervoor aansprakelijk, en zo ja, welke schade vloeit daaruit voort?

De zaak

Eiser heeft een geldleningsovereenkomst met bedrijf A gesloten. Hierin zijn enkele panden opgenomen die als zekerheid dienen voor de nakoming van de verplichting uit de overeenkomst. Deze panden waren eigendom van bedrijf A en bedrijf B. Eiser heeft vervolgens samen met bedrijf A en bedrijf B de notaris opdracht gegeven om hypotheekrechten te vestigen op de panden. 

Na het passeren van de hypotheekakte worden beiden bedrijven failliet verklaard. De curator doet een beroep op de nietigheid althans ongeldigheid van het op de panden van bedrijf B gevestigde hypotheekrecht. Hierbij beroept hij zich onder andere op de faillissementspauliana en het ontbreken van een geldige titel voor de vestiging van het hypotheekrecht op de registergoederen van bedrijf B.

Tijdens de afwikkeling van het faillissement komt vervolgens tussen de curator en eiser een regeling tot stand op grond waarvan de aan bedrijf A toebehorende registergoederen zijn verkocht en de opbrengst aan eiser toekomt. 

Vermeende beroepsfouten

Eiser heeft daarnaast de notaris aansprakelijk gesteld voor een bedrag van bijna 1,5 miljoen euro als gevolg van vermeende beroepsfouten van de notaris. Volgens eiser heeft de notaris niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht door (i) in het kader van de advisering omtrent de vestiging van hypotheekrechten ten laste van bedrijf A een ambigue akte op te stellen, door (ii) in het kader van de advisering omtrent de vestiging van hypotheekrechten ten laste van bedrijf B een nietige notariële akte te verlijden en door (iii) geen pandrecht te vestigen ten gunste van eiser. 

Oordeel van de rechtbank

Alvorens zich te buigen over de aansprakelijkheid van de notaris, buigt de rechtbank zich eerst over de vraag of de geldleningsovereenkomst een geldige titel bevat. Deze vraag wordt negatief door de rechtbank beantwoord.

Ten tweede gaat de rechtbank in op de vraag of de wilsovereenstemming over de vestiging van het hypotheekrecht uit de akte kan worden afgeleid. Dit is evenmin het geval. In de akte komt uitsluitend bedrijf A met eiser overeen dat een hypotheekrecht wordt gevestigd. Bedrijf B is weliswaar partij bij de akte, maar is hierin niet gedefinieerd als schuldenaar en heeft uit dien hoofde ook niet ingestemd met het vestigen van een hypotheekrecht. 

De omstandigheid dat bedrijf B in de conceptakte nog wel als schuldenaar was gedefinieerd doet aan voorgaande niet af. De notaris heeft verklaard dat de vermelding in de conceptakte onjuist was, reden om deze in de definitieve akte niet op te nemen. Indien het de bedoeling van partijen was om de titel tot het vestigen van het hypotheekrecht mede te laten strekken tot de registergoederen van bedrijf B had het in de rede gelegen dat met zoveel woorden in de akte op te nemen. De conclusie is dat eiser en bedrijf B niet zijn overeengekomen ook een hypotheekrecht te vestigen op de registergoederen van laatstgenoemde, zodat een geldige titel daarvoor ontbreekt. Ten aanzien van de registergoederen van bedrijf B is daarom geen geldig hypotheekrecht gevestigd, waardoor het met de akte beoogde rechtsgevolg niet is bereikt. 

Zorgplicht van de notaris

Teruggaande naar de zorgplicht van de notaris merkt de rechtbank vervolgens op dat de notaris tijdens de zitting heeft verklaard wel onderzoek te hebben gedaan naar de geldigheid van de titel die aan de vestiging van het hypotheekrecht ten grondslag zou liggen. In de definitieve akte heeft hij daarom bedrijf B niet als schuldenaar opgenomen, echter zonder de consequenties daarvan met partijen te bespreken of dit met zoveel woorden in de akte te verwerken. De rechtbank is om deze reden van oordeel dat de notaris tekort is geschoten in de op hem rustende zorgplicht. 

Schade uit zorgplichtschending?

Eventuele schade die voortvloeit uit deze zorgplichtschending ziet de rechtbank echter niet. Het ligt voor de hand dat partijen zonder de beroepsfout van de notaris alsnog een overeenkomst hadden gesloten op grond waarvan bedrijf B een hypotheekrecht op haar panden zou verstrekken. De notaris slaagt daarom in zijn verweer dat het hypotheekrecht ook zonder beroepsfout geen stand had gehouden. Voor zover eiser na een juiste advisering een geldig hypotheekrecht op de panden van bedrijf B had kunnen vestigen, was dit hypotheekrecht vernietigd door de curator vanwege het paulianeuze karakter ervan. De schade kan dan ook niet aan de notaris worden toegerekend, omdat het causale verband ontbreekt. 

Rechtbank Gelderland 6 september 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:5148

Belang van een geldige titel

Deze zaak benadrukt het belang van een geldige titel bij de vestiging van een hypotheekrecht. De wilsovereenstemming over de vestiging moet voldoende duidelijk uit de hypotheekvestigingsakte of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst blijken. Zonder geldige titel bereikt de hypotheekvestigingsakte niet het daarmee beoogde rechtsgevolg. Indien een notaris voorafgaand aan het passeren van de akte vaststelt dat de geldige titel ontbreekt, dient hij partijen daarop te wijzen alsook op de gevolgen daarvan.
 

Meer weten? Neem contact op met ons.